Les Points à vérifier lors d'une acquisition en
loi Borloo, ou loi de Robien
1 Le prix d’achat
correspond au marché. Les services souvent packagés
(crédit, gestion locative, garanties diverses) ne doivent
pas masquer un prix de vente élevé d’un ou
de plusieurs éléments (immeuble, parking).
2 Le promoteur dispose d’une
garantie financière de «parfait achèvement
».
3 Il y a un véritable
marché locatif dans le secteur ou l’immeuble sera
situé, et les loyers annoncés par l’opérateur
sont «dans le marché» (attention aux loyers
qui peuvent être sur-valorisés pour augmenter sur
le papier la rentabilité globale de l’investissement).
4 Les calculs estimatifs
de l’avantage fiscal "BORLOO" ou "DE ROBIEN"
et d’impôt ne doit pas justifier un rendement locatif.
5 Il est possible de visiter
le site et obtenir les renseignements sur le marché immobilier
local. Il est normal d’acheter sur plan. Une inspection
de contrôle du site permet de se faire une idée de
ce qui sera livré à terme.
6 Les garanties et assurances
proposées ne masquent pas la médiocritéde
la qualité d’un programme (attention, tout s’assure
: c’est une question de prime à payer.
7 Attention, un contrat
d’assurance des loyers sur 9 ans ferme, ne signifie jamais
que la prime d’assurance payée chaque année
n’évoluera pas à la hausse. Une résidence
commercialisée avec des loyers «surestimés
»est un risque sur le maintien des conditions du contrat
d’assurance.
8 A terme, les conditions
sont réunies pour que le bien immobilier puisse assurément
être revendu à un propriétaire occupant en
résidence principale ou même secondaire (car si le
marché de la revente ne porte que sur d’autres investisseurs,
ces derniers recherchant les fortes rentabilités et des
avantages fiscaux spécifiques, le bien immobilier pourrait
connaître une décote),
9 Évitez les situations
où trop d’investisseurs vendent au terme de 9 à
12 ans
(trop d’offres simultanées = baisse de la valeur).
Cette situation résulte de schémas de commercialisation
qui utilisent le scénario de la revente à 9 ans.
Encore faut-il que le locataire soit en fin de bail, et que vous
ayez un acquéreur à ce moment là. Sinon,
vous n'aurez plus de loyers pour payer vos mensualités
jusqu'à l'acte de vente.
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